注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的一項(xiàng)任務(wù)。雖然這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只有完成了這個(gè)過(guò)程，你的企業(yè)才能夠合法地運(yùn)營(yíng)。下面，跟著主頁(yè)一起了解下代理房產(chǎn)出租怎樣做賬的信息，希望可以幫你解決你現(xiàn)在所苦惱的問(wèn)題。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)公司將開發(fā)的部分房產(chǎn)交由物業(yè)公司代為出租，通常有兩種結(jié)算方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)按照固定租金價(jià)格向物業(yè)公司收取租金，物業(yè)公司再出租，賺取租金差價(jià)。這種方式屬于轉(zhuǎn)租，即物業(yè)公司屬于“二房東”角色；二是房地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司出租，物業(yè)公司以房地產(chǎn)公司名義租賃，收取的租金收入全部歸房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付一定比例的手續(xù)費(fèi)。這種方式屬于委托租金。轉(zhuǎn)租和委托租賃在稅收政策上截然不同，但作為房地產(chǎn)公司，不論是哪一種方式，房產(chǎn)稅納稅人為房地產(chǎn)公司（物業(yè)公司再出租不存在繳納房產(chǎn)稅），房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅、房產(chǎn)稅，并且對(duì)委托租賃方式的，房產(chǎn)稅、增值稅計(jì)稅收入均不得扣除手續(xù)費(fèi)用。下面我們來(lái)講講物業(yè)公司如何納稅的問(wèn)題。

一、增值稅。房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)交由物業(yè)公司代為出租，作為物業(yè)公司屬于受托租賃。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，增值稅銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。因此，物業(yè)公司以房地產(chǎn)公司名義開具發(fā)票代房地產(chǎn)公司收取的款項(xiàng)，不屬于價(jià)外費(fèi)用，不計(jì)算為物業(yè)公司的銷售額，無(wú)需繳納增值稅。即物業(yè)公司為代收代付，這里應(yīng)當(dāng)注意的是：租戶需要發(fā)票的，必須是房地產(chǎn)公司開具，交由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交。委托租賃方式，物業(yè)公司就收取的手續(xù)費(fèi)收入按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)租賃給物業(yè)公司，物業(yè)公司再轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃繳納增值稅。在計(jì)算增值稅應(yīng)稅收入時(shí)，再轉(zhuǎn)租收入應(yīng)當(dāng)按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，即不存在差額繳納增值稅。在計(jì)稅方法上，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人出租其2016 年4 月30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。這里的取得包含“租入”。所以，物業(yè)公司于2016年4月30日前租入的不動(dòng)產(chǎn)再對(duì)外出租，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。如果是2016年5月1日后租入的不動(dòng)產(chǎn)再對(duì)外出租，不論房地產(chǎn)企業(yè)是否簡(jiǎn)易計(jì)稅，作為一般納稅人的物業(yè)公司不能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)按一般計(jì)稅繳納增值稅。

二、企業(yè)所得稅。受托租賃和轉(zhuǎn)租在企業(yè)所得稅處理上截然不同：受托租賃的，物業(yè)公司代收的租金計(jì)入往來(lái)，不確認(rèn)收入，支付房地產(chǎn)公司租金時(shí)，屬于代收代付款項(xiàng)，因此不需要索取發(fā)票，物業(yè)公司僅就取得的手續(xù)費(fèi)收入確認(rèn)收入。而轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)按照收取的全部租金確認(rèn)收入，支付給房地產(chǎn)公司的租金屬于其成本，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)公司索取發(fā)票作為稅前扣除的合法憑據(jù)。

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