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310.5億！中國內(nèi)地“新地王”誕生了！奪魁者，是老牌港資地產(chǎn)商香港置地（HKL）。

日前，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億成功競得徐匯濱江西岸金融港地塊，成為上海新總價(jià)地王。

而2016年，招商蛇口 華僑城聯(lián)合體以310億元競得深圳新會(huì)展中心地塊，創(chuàng)下當(dāng)年內(nèi)地最高。如今，這一高度再度被香港置地刷新。

事實(shí)上，盡管受新冠肺炎疫情影響2月份多塊土地曾被宣布延期出讓，熱門土地溢價(jià)率仍較高，多家具有資金實(shí)力的國企或央企搶地?zé)崆椴粶p。

中國內(nèi)地310.5億“新地王”誕生

2月11日，徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，即徐匯濱江西岸金融港地塊正式掛牌出讓，起始價(jià)310.2億元，增價(jià)幅度為200萬元。

這宗土地在掛牌時(shí)就吸引了無數(shù)眼球。而且其掛牌的時(shí)間點(diǎn)，恰好是包括上海在內(nèi)全國17個(gè)省市集中復(fù)工的第二天。

2月20日，在上海市土地交易市場的拍地現(xiàn)場，競爭沒有想象中激烈。僅一輪加價(jià)，香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體便以310.5億的價(jià)格成功落槌。

該價(jià)格刷新了2014年中民投以248.5億元拿下的上海董家渡地王記錄，成為上海新總價(jià)地王。同時(shí)，該幅地塊的成交價(jià)格也略微超過了招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心地塊，成為了中國大陸的總價(jià)新地王。

投資超600億的巨無霸

據(jù)悉，地塊將建成超大型綜合體，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到600億元。

文件顯示，上海徐匯濱江西岸金融港地塊占地超過32萬平方米，總開發(fā)體量約180萬平方米，以成交價(jià)格計(jì)算，樓板價(jià)約為每平方米28565元，如果算上地下商業(yè)，平均價(jià)格約為每平方米27000元。

高跟鞋形狀的徐匯西岸金融城地王，坐北朝南，擁有約1.2公里的黃浦江岸線，相當(dāng)于浦西中環(huán)內(nèi)黃浦江20公里岸線的6％。

具體來看，該地塊總范圍西至東安路，北至龍華中路，東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，處于徐匯濱江的最好位置上。地塊出讓面積23.13萬平方米，計(jì)容建筑面積108.7萬平方米，地下商業(yè)建筑面積6萬平方米，合計(jì)經(jīng)營建筑面積114.7萬平方米。建筑最高限高280米。

據(jù)人民網(wǎng)消息，該地塊所在的徐匯濱江地區(qū)是《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》城市總體規(guī)劃中承載全球城市核心功能的中央活動(dòng)區(qū)之一，該地塊將建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動(dòng)區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。

土地出讓文件則顯示，地塊要求充分利用徐匯科創(chuàng)富集資源、文化藝術(shù)稟賦、濱水區(qū)位優(yōu)勢，形成世界級(jí)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極。

值得一提的是，地塊上的商業(yè)、租賃住宅、酒店、文化體育均要求100％自持，辦公要求自持60％。而在出讓流程中，投標(biāo)人還需簽署承諾書，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10％土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場交易。

香港置地為中環(huán)大地主

此次以創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格重倉黃浦江畔的香港置地在香港向來只在最貴的地方出沒，是名副其實(shí)的香港中環(huán)最大地主。

事實(shí)上，上海徐匯濱江西岸金融港地塊是由上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達(dá)房地產(chǎn)咨詢有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢有限公司及Hongkong Land （WestBund） Development Limited聯(lián)合體斬獲。

天眼查顯示，上述三家注冊在內(nèi)地的企業(yè)，均由置地（香港）投資有限公司100％間接持有，而Hongkong Land （WestBund）和置地（香港）投資有限公司均為香港置地的附屬公司。

公開資料顯示，香港置地是亞洲歷史最悠久的地產(chǎn)集團(tuán)之一。其歷史可追溯至1889年，是怡和集團(tuán)成員之一。而怡和集團(tuán)成立于1832年，總部設(shè)在香港怡和大廈，業(yè)務(wù)遍及全球30多個(gè)國家和地區(qū)。

19世紀(jì)的鴉片戰(zhàn)爭后就開始在殖民島上經(jīng)營的怡和，它在香港的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)中占有一席之地。作為香港中環(huán)商業(yè)中心區(qū)的大地主，至今很多中環(huán)的貴重物業(yè)都是歸怡和旗下的置地所有。在1973年落成的康樂大廈（現(xiàn)稱怡和大廈）是香港首棟摩天大樓，也是怡和大班（怡和的英國人老板）的辦公室。在香港仍有不少以怡和有關(guān)人物命名的街道或建筑物，如渣甸街、怡和街等。

作為亞洲知名的物業(yè)投資、管理及發(fā)展集團(tuán)，香港置地是香港、新加坡等亞太區(qū)國際金融中心城市CBD核心區(qū)的主要物業(yè)業(yè)主和運(yùn)營服務(wù)商。近些年，香港置地在北京、上海、重慶、成都、南京、武漢、杭州七個(gè)中國內(nèi)地城市廣泛進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù)。

而僅去年以來，香港置地在公開市場上多有露臉，先后在武漢、杭州、重慶、上海等城市多次拿地，付出地款金額近70億元。

去年6月香港置地以現(xiàn)場竟配建方式拿下武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)35R2地塊，成交價(jià)16.98億元；9月，龍湖＋香港置地以總價(jià)17.6億元拿重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊。

截至目前，香港置地在內(nèi)地已布局北京、上海、南京、成都、重慶、武漢、杭州等城市，僅在建項(xiàng)目就達(dá)數(shù)10個(gè)，總面積超332公頃。

根據(jù)此前披露的規(guī)劃視頻，怡和集團(tuán)計(jì)劃把中國總部怡和大廈，旗艦商業(yè)置地廣場，旗艦奢華酒店文華東方帶來上海。

或?yàn)槭袌鲎⑷胍粍?qiáng)心劑

據(jù)中國新聞網(wǎng)報(bào)道，疫情當(dāng)前，這塊土地的掛牌意義非同一般。此前受疫情影響，上海2月份多塊土地曾被宣布延期出讓。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，香港置地此次大手筆拿下徐匯濱江地塊信號(hào)意義極強(qiáng)，也為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場注入一劑強(qiáng)心劑。

他認(rèn)為，此次地王項(xiàng)目交易，在近期土地市場略顯悲觀的時(shí)候進(jìn)行，進(jìn)一步說明新冠肺炎疫情帶來的沖擊是短期的，整個(gè)內(nèi)地土地市場和房地產(chǎn)市場的基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場的韌勁依然存在，土地交易不會(huì)受新冠肺炎沖擊的影響，更不會(huì)出現(xiàn)暫停拍地或中止拍地等現(xiàn)象，“客觀上都說明中國核心城市優(yōu)質(zhì)土地市場的投資價(jià)值，也充分說明各類資本依然看好此類重點(diǎn)土地市場的投資”。

此外，類似土地交易，對(duì)于上海土地市場甚至全國土地市場都有積極的作用。嚴(yán)躍進(jìn)說，雖然很多房企近期資金面確實(shí)收緊，但各地預(yù)售證管控力度在減少，所以客觀上這都要求相關(guān)房企“行動(dòng)起來”。

若是盲目認(rèn)為房地產(chǎn)蕭條，那么最終會(huì)發(fā)現(xiàn)，無論是總價(jià)高的地塊還是總價(jià)低的地塊，其實(shí)都會(huì)被競爭對(duì)手所獲取。當(dāng)然這也不意味著房企需要拿地王，而是需要積極在近期獲得各類融資，以擴(kuò)大拿地的自由度。因此總體上看，上海徐匯濱江西岸的交易，具有非常好的示范效應(yīng)，后續(xù)也能夠帶動(dòng)土地市場走出降溫空間。

春節(jié)后多家房企拿地?zé)崆椴粶p

春節(jié)后，多個(gè)城市出讓地塊。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月11日至27日，上海和杭州均有超過20宗土地入市。

值得注意的是，熱門土地溢價(jià)率仍較高。如2月11日北京推出的3宗地塊中，兩塊溢價(jià)率超過20％。2月4日，紹興出讓兩宗宅地，溢價(jià)率分別高達(dá)135.29％和714.26％。

就北京而言，春節(jié)后的北京土拍從2月11日正式拉開帷幕，2月11日至2月18日8天時(shí)間里共成交了9宗住宅用地，月11日、2月14日、2月18日各有一場，攬金達(dá)到了363.89億元，位列全國第一。

其中，溢價(jià)率超過20％的有7宗，其中有3宗溢價(jià)率超過30％，最高溢價(jià)率達(dá)到49.8％，創(chuàng)兩年來新高。受此影響，市場熱度一再升高，吸引多家房企前來布局。

值得關(guān)注的是，上述9宗地塊均被國企及有國資股東背景的企業(yè)獲得，包括華潤、中交、京能集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等。事實(shí)上，最近其它城市土地拍賣也是以國企拿地為主，民企拿地較少。在春節(jié)后南京、紹興土拍中，國企均為接盤主力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就在大家過于悲觀的時(shí)候，已經(jīng)有房企選擇主動(dòng)出擊，這也繼續(xù)說明了其看好2020年優(yōu)質(zhì)城市的土地投資市場。

他表示，自2019年起，央企拿地積極性提高，與其資金實(shí)力雄厚有關(guān)。一些房企銷售受到疫情的影響，后續(xù)拍地可考慮通過與央企合作等方式。對(duì)于一些尚未復(fù)工開工的房企，需積極研究拿地機(jī)會(huì)，以免在土地投資中掉隊(duì)。

本文源自中國基金報(bào)

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