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珠海橫琴寫字樓。 張慧敏 攝

本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道

近日，第一太平戴維斯發(fā)布的2021年下半年大灣區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，大灣區(qū)甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.9%，其中，香港甲級寫字樓租金指數(shù)錄得大灣區(qū)最大跌幅，環(huán)比下降6.2%，至134.7，香港租金指數(shù)首次同時低于廣深。機構(gòu)指出，這主要受股市波動、香港本地第五波疫情持續(xù)，內(nèi)地企業(yè)租賃需求放緩等負面影響。

另外值得注意的是，2021年年末，珠海和東莞的寫字樓空置率較高，均超過45%。專家表示，2022年，珠海及東莞寫字樓空置率將繼續(xù)上升。

珠?？罩寐矢哌_46.9%

具體來看，截至2021年底，珠海及東莞兩城甲級寫字樓空置率分別為46.9%及53.4%，其中，珠?？罩寐瘦^高的區(qū)域為前山、老香洲及橫琴片區(qū)，東莞空置率較高的子市場分別為萬江、南城總部基地及CBD莞太路區(qū)域。

事實上，珠海和東莞的甲級寫字樓空置率一直不低，數(shù)據(jù)顯示，近三年（2019-2021）珠海甲級寫字樓空置率在42%至47%之間浮動，而東莞則始終維持在35%高位。

值得注意的是，珠海和東莞的寫字樓現(xiàn)有存量并不高。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年末，珠海和東莞的甲級寫字樓總存量在大灣區(qū)中分別排名第三和第四，均不及總存量排名第三的廣州甲級寫字樓的一半。由此推斷，珠海和東莞的甲級寫字樓需求并不高。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇對《華夏時報》記者表示，2022年，考慮到珠海及橫琴市場總存量將同比擴張33.9%，寫字樓市場的租賃競爭料將加劇且難以避免；而東莞市場供過于求所帶給業(yè)主的招商壓力猶存，加之部分行業(yè)需求因受外部因素打擊而削減，2022年珠海及東莞寫字樓空置率將繼續(xù)上升。

與珠海和東莞的高空置率不同，廣州寫字樓空置率在大灣區(qū)最低。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年末，廣州甲級寫字樓空置率僅9.5%。謝靖宇在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這主要因為廣州經(jīng)濟基本面較為穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中服務業(yè)占比較高，需求穩(wěn)定，另外，廣州甲級寫字樓總存量及新增供應在一線城市中處較低水平，市場供需關(guān)系相對平衡。

謝靖宇預計，2022年，廣州將迎來115.6萬平方米的供應高峰，其供應規(guī)模約為現(xiàn)有存量的19.1%，未來五年（2022-2026年）廣州市場仍預計有逾370萬平方米的新增供應入市，在此影響下，全市空置率預計顯著上升。

面對寫字樓的高空置率，市場各方應該采取哪些措施？謝靖宇表示，開發(fā)商應關(guān)注結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品需求，提供靈活、高效、敏捷的辦公空間，另外還應該加大租金優(yōu)惠力度；政府則應該在新建項目審批時結(jié)合片區(qū)規(guī)劃情況對商業(yè)辦公物業(yè)配建比例作出規(guī)定，同時推動相關(guān)扶持政策落地，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

香港租金指數(shù)首次同時低于廣深

供求拉鋸戰(zhàn)之后的結(jié)果將在價格上得到體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，大灣區(qū)甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.9%。值得注意的是，深圳是大灣區(qū)城市中唯一錄得租金指數(shù)正增長的城市，環(huán)比增長0.6%，至139.3。

謝靖宇對《華夏時報》記者表示，這主要得益于租賃市場的強勢反彈。具體來看，2021年下半年深圳寫字樓市場凈吸納量連續(xù)兩季度突破歷史新高，下半年合計凈吸納量約74.7萬平方米，其中，南山區(qū)的租賃需求最為旺盛，其2021年下半年凈吸納量占全市的67.3%，而南山區(qū)科技園片區(qū)中TMT行業(yè)龍頭企業(yè)的需求最為旺盛；其次，經(jīng)濟強勢復蘇對金融行業(yè)發(fā)展提供的支撐，金融業(yè)聚集的福田區(qū)亦貢獻了全市26.4%的凈吸納量。

與深圳租金指數(shù)上漲形成鮮明對比的是，2021年下半年，香港甲級寫字樓租金指數(shù)錄得大灣區(qū)最大跌幅，環(huán)比下降6.2%，至134.7，香港租金指數(shù)首次同時低于廣深。對此，第一太平戴維斯相關(guān)研究報告指出，這主要受股市波動、香港本地第五波疫情持續(xù)，內(nèi)地企業(yè)租賃需求放緩等負面影響。

價格指數(shù)方面，2021年下半年，大灣區(qū)甲級寫字樓價格指數(shù)環(huán)比下降1.6%，對此，第一太平戴維斯分析，這主要是因為開發(fā)商及業(yè)主普遍面臨融資壓力，從而降價出售資產(chǎn)。

對于2022年大灣區(qū)甲級寫字樓的發(fā)展情況，第一太平戴維斯分析，2022年，大灣區(qū)經(jīng)濟預計穩(wěn)定增長，這有望為寫字樓市場注入新增需求。不過，香港、廣州、珠海將迎供應高峰，深圳預計連續(xù)第六年迎來百萬平方米左右新增供應。供應壓力下，市場競爭加劇，部分業(yè)主將延續(xù)以“降租金穩(wěn)租戶”為主的租賃策略，租金將延續(xù)下行趨勢。

另外，疫情尚在全球蔓延，加之世界政治經(jīng)濟環(huán)境仍然嚴峻，市場或面臨一定資本流動性問題，投資者心態(tài)將受到影響。盡管部分房企積極進行融資活動，但多數(shù)開發(fā)商及業(yè)主仍面臨較大流動性壓力，寫字樓資產(chǎn)價格增長或繼續(xù)受抑，銷售市場仍面臨挑戰(zhàn)。

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