注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只要你按照規(guī)定進(jìn)行操作，你的企業(yè)就可以合法地運(yùn)營(yíng)。接下來(lái)，主頁(yè)將重點(diǎn)帶大家了解購(gòu)置土地怎么做賬，希望可以幫到你。

來(lái)源：雄財(cái)稅略

前言

前段時(shí)間我在公眾號(hào)上分享了《土地增值稅清算》的稅務(wù)處理問(wèn)題系統(tǒng)文章，得到很多熱心網(wǎng)友的關(guān)注和認(rèn)可。關(guān)于土增稅清算大的方面基本上分享得了，但具體問(wèn)題還有很多，今后我再跟大家一起繼續(xù)探討。前面關(guān)于土增稅清算的學(xué)習(xí)，基本上是從理論上進(jìn)行探討，未免枯燥了一點(diǎn)，今天開(kāi)始我以案例的形式跟大家一起探討房地產(chǎn)財(cái)稅相關(guān)問(wèn)題。這些案例有些是我經(jīng)手過(guò)的，有些是我同事經(jīng)手過(guò)的案例，還有些是同行們的案例，不能算我的“原創(chuàng)”。但是話說(shuō)回來(lái)，財(cái)稅問(wèn)題探討也不容許太多原創(chuàng)吧，我們能夠在稅法框架下，把問(wèn)題講清楚就很好了。另外，由于稅法經(jīng)常變動(dòng)，而且各地的地方規(guī)定也千差萬(wàn)別，所以案例僅供參考，千萬(wàn)不要生搬硬套。

房地產(chǎn)公司拍地前由于不確定是否能夠成功拿到該地塊，所以往往采取母公司去參與招拍掛，保證金由母公司支付，成功拍下地塊后，在土地所在地成立項(xiàng)目公司（子公司）進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。而國(guó)土局（或稅務(wù)局）往往是誰(shuí)交錢就把票據(jù)開(kāi)給誰(shuí)，這樣就會(huì)造成土地出讓金票據(jù)抬頭與項(xiàng)目公司不一致的情況。這種拍地方式對(duì)稅務(wù)會(huì)帶來(lái)什么影響呢？如何解決？

案例：甲房地產(chǎn)公司注冊(cè)地在A市，到異地B市購(gòu)得一塊地，面積為8萬(wàn)平方米；土地出讓合同約定土地凈價(jià)8億元，市政配套費(fèi)1000萬(wàn)，有線電視配套費(fèi)800萬(wàn)，土地出讓合同總額8.18億，由甲一次性支付給財(cái)政局，合同簽訂時(shí)點(diǎn)為2022年6月18日，合同約定交地時(shí)點(diǎn)為2022年12月18日。2022年 8月18日，甲一次性支付財(cái)政局8.18億，由財(cái)政局統(tǒng)一開(kāi)具土地出讓金票據(jù)。

項(xiàng)目公司乙于2022年9月18日設(shè)立后，甲、乙、國(guó)土局三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將購(gòu)地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為乙項(xiàng)目公司。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚悶?元/平方米.年，契稅稅率為3%。

問(wèn)題1：土地出讓金票據(jù)抬頭為甲公司，能否在項(xiàng)目公司乙稅前扣除？有什么解決方案？

由于土地出讓金票據(jù)抬頭不是項(xiàng)目公司，存在不能在增值稅抵減銷售額，在土地增值稅不能計(jì)入扣除項(xiàng)目的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

方案1：在當(dāng)?shù)靥崆霸O(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司參與拍地，由項(xiàng)目公司交保證金。若未能拍到土地，就把項(xiàng)目公司注銷。這種方式能減少很多后期與政府部門、稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通成本，也不會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)增加注冊(cè)公司、注銷公司的工作量。

方案2：母公司拍下土地后，與國(guó)土局或稅務(wù)局溝通，把土地出讓金票據(jù)換為項(xiàng)目公司抬頭。這種方式能有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)增加很多與國(guó)土局或稅務(wù)局的溝通成本。筆者當(dāng)年在房地產(chǎn)公司就職時(shí)，有個(gè)項(xiàng)目就是這種情況，后來(lái)要求開(kāi)發(fā)部同事去跟國(guó)土局溝通，成功換成項(xiàng)目公司抬頭的財(cái)政票據(jù)。但是目前大部分地方由稅務(wù)機(jī)關(guān)收取土地出讓金，直接在電子稅務(wù)局開(kāi)具中央非稅收入票據(jù)，能否換票，本人不確定，若有成功換票的案例的網(wǎng)友，請(qǐng)?jiān)诹粞苑窒怼?/p>

也有一些公司采取取得稅局同意在增值稅、所得稅、土增稅扣除的文件批復(fù)或在票據(jù)上涂改抬頭，加蓋國(guó)土局、稅局公章的替代方式。

方案3：母公司、項(xiàng)目公司、國(guó)土局三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議。這種方式比較常用，也有稅務(wù)政策支持。

政策依據(jù)：《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》 （財(cái)稅[2016]140號(hào)）及招拍掛文件約定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

這種方式雖然合法合理，但是也有嚴(yán)格的條件限制，要同時(shí)符合上述三個(gè)條件才行。條件（一）、（二）沒(méi)什么問(wèn)題，基本上都能達(dá)到，但是條件（三）就有可能達(dá)不到。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在拿下土地后，往往需要進(jìn)行融資，這個(gè)時(shí)候就有可能會(huì)引進(jìn)投資者（實(shí)際為融資），投資者可能會(huì)以“假股實(shí)債”的形式持有項(xiàng)目公司一定比例股權(quán)，就出現(xiàn)了“項(xiàng)目公司的全部股權(quán)”不是由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的情形，不符合第（三）條件。關(guān)于如何解決這個(gè)問(wèn)題，建議若條件允許最好在母公司層面引進(jìn)投資者，保持母公司對(duì)子公司的100%股權(quán)。這種方式雖然也還存在爭(zhēng)議，但在形式上是符合稅法要求的，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。

三個(gè)方案各有千秋，方案1、方案2的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小，但方案1會(huì)增加注冊(cè)公司、注銷公司的工作，方案2 會(huì)增加很多與政府部門的溝通成本，方案3 操作方式簡(jiǎn)單，但有一定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立應(yīng)稅憑證、進(jìn)行證券交易的單位和個(gè)人，為印花稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納印花稅”。

本案例由于簽訂土地出讓合同時(shí)，土地出讓合同的簽訂人是甲公司，因而印花稅的納稅主體是甲公司。

風(fēng)險(xiǎn)：1、甲、乙屬于不同稅務(wù)機(jī)關(guān)管轄時(shí)，存在乙被要求補(bǔ)交印花稅的風(fēng)險(xiǎn)；2、甲是平臺(tái)公司往往沒(méi)有收入，列支印花稅得不到抵扣，而乙是項(xiàng)目公司，有收入，且可以匹配，由乙繳納印花稅更合理。

解決辦法：與國(guó)土局提前溝通好，并加快項(xiàng)目公司注冊(cè)進(jìn)度，以項(xiàng)目公司名義與國(guó)土局簽訂土地出讓合同，由項(xiàng)目公司繳納印花稅。

問(wèn)題3：印花稅的計(jì)稅依據(jù)是8億還是8.18億？

由于8.18億是土地出讓合同的總價(jià)且由財(cái)政局統(tǒng)一開(kāi)具了土地出讓金收據(jù)，按8.18億計(jì)繳印花稅無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)交印花稅=81800*0.5‰=40.9萬(wàn)元。

問(wèn)題4：甲、乙、國(guó)土局三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否需要再次交印花稅？

三方補(bǔ)充協(xié)議屬于對(duì)原出讓合同主體的變更協(xié)議，不屬于再次簽訂一次土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓合同，因而不需要再次交印花稅。

問(wèn)題5：土地使用稅從什么時(shí)候開(kāi)始繳納？

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

本案例合同約定交地日為2022年12月18日，故由乙公司從2023年1月1日起按季度繳納土地使用稅。

問(wèn)題6：如果合同沒(méi)有約定交地日期，如何交土地使用稅？

財(cái)稅〔2008〕152號(hào)規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

甲公司：繳納土地使用稅期間為出讓合同簽訂次月至乙公司成立月末的土地使用稅（2022年7月1日—9月30日），應(yīng)交土地使用稅=8*5/12*3=10萬(wàn)

乙公司：從2022年10月1日起繳納土地使用稅。

問(wèn)題7：如果國(guó)土局沒(méi)有按合同約定時(shí)點(diǎn)交地，如何交土地使用稅？

延遲交地：稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)要求企業(yè)按合同約定的交地時(shí)間繳納土地使用稅。企業(yè)可以通過(guò)與國(guó)土局補(bǔ)簽協(xié)議修改交地時(shí)間的方式，減少不必要的稅收成本。

提前交地：1、按合同約定的時(shí)間繳納土地使用稅（有風(fēng)險(xiǎn)）；2、從實(shí)際交地次月開(kāi)始繳納土地使用稅（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）。

問(wèn)題:8：房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)用地的土地使用稅何時(shí)停止繳納？

一般理解：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款規(guī)定：“購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

這里特別要注意“自房屋交付使用”這個(gè)關(guān)鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間。以《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時(shí)間。理由是該時(shí)間與國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)（倒推方法）。從交房之次月起，納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購(gòu)置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開(kāi)發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開(kāi)發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

但是如何確定房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的時(shí)點(diǎn)，并不明確。所以關(guān)于土地使用稅的停止征收時(shí)間，完全由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行掌握。有些地方從交房次月起停止征收（如西安、青島、海南）；有些地方在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，整個(gè)項(xiàng)目用地即停征土地使用稅（如蘇州、廣州）；有些地方根據(jù)簽訂合同的銷售面積占全部可售建筑面積的比例分?jǐn)偝鲆咽鄣耐恋孛娣e，停征對(duì)應(yīng)面積的土地使用稅（如廣西）；還有的地方根據(jù)小業(yè)主辦出房產(chǎn)證的面積停征相應(yīng)面積的土地使用稅（如河南）。

問(wèn)題9：契稅計(jì)稅依據(jù)是8億還是8.18億？

根據(jù)我前面所分享的文章（參見(jiàn)《土地增值稅清算（三）：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)要不要繳納契稅？》及《補(bǔ)充說(shuō)明》）可知，市政配套建設(shè)費(fèi)1000萬(wàn)及有線電視配套費(fèi)800萬(wàn)，也應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)。故應(yīng)交契稅=8.18*3%=2454萬(wàn)元。

本文為作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不作任何決策意見(jiàn)或建議。若有錯(cuò)漏，請(qǐng)不吝賜教！

注冊(cè)公司可以幫助您獲得更多的法律保護(hù)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)上文關(guān)于購(gòu)置土地怎么做賬的相關(guān)信息，主頁(yè)相信你已經(jīng)得到許多的啟發(fā)，也明白類似這種問(wèn)題的應(yīng)當(dāng)如何解決了，假如你要了解其它的相關(guān)信息，請(qǐng)點(diǎn)擊主頁(yè)的其他頁(yè)面。