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每經(jīng)記者 黃博文

鐵打的房子，流水的租客。租房是每個(gè)“深漂”無法逃避的話題，在這個(gè)牽扯各方的市場中，任何政策的變動(dòng)格外引人關(guān)注。

12月14日，深圳市地稅局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理的公告（征求意見稿）》公開征求意見的通知稱，個(gè)人出租住房暫按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。上述規(guī)定自2017年4月1日起實(shí)施。

記者咨詢地稅局工作人員得知，此前按稅收綜合征收率征稅，個(gè)稅與多個(gè)稅種一起“打包”征收，該意見稿是首次將房東出租房屋應(yīng)繳個(gè)稅單獨(dú)明確列出。

房東出租房屋征10%個(gè)稅

上述意見稿提出，個(gè)人(含外籍個(gè)人、華僑、港澳臺同胞)在深圳市范圍內(nèi)將自有房屋或租入房產(chǎn)出租給承租人，并取得租金或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

其中，個(gè)人所得稅征收采取據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種征收方式，納稅人出租(轉(zhuǎn)租)房屋采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除相應(yīng)費(fèi)用。不能提供相關(guān)憑證和計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)納稅額等于應(yīng)納稅所得額×稅率，個(gè)人出租住房，暫將減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

記者了解得知，此前個(gè)人向外出租房屋也是需要征稅的，按照綜合征稅率征收，其中包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

在全國推行營改增后，今年5月4日，深圳地稅局網(wǎng)站發(fā)布了《深圳市國家稅務(wù)局深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于深圳市營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人辦理稅收業(yè)務(wù)》通知，明確了營改增后深圳市個(gè)人出租房屋委托代征稅收綜合征收率。

其中個(gè)人出租住房（不含稅）月租金小于等于30000元，稅收綜合征收率為4%；（不含稅）月租金大于30000元（不含本數(shù)），稅收綜合征收率為6.12%；個(gè)人出租非住房（不含稅）月租金小于等于30000元，稅收綜合征收率為4%；（不含稅）月租金大于30000元（不含本數(shù)），稅收綜合征收率為9.62%。

這次的意見稿則是將房東個(gè)人所得稅拎出來，做出單獨(dú)規(guī)定。

如何征收有難度

針對此意見稿，市場有觀點(diǎn)認(rèn)為房東會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到租客身上，變相增加租戶的租房成本。參考二手房買賣邏輯，一般都是賣家實(shí)收，買家承擔(dān)稅費(fèi)。

記者查詢意見稿，其最后條款規(guī)定，“原我市采取的綜合征收方式和征收率同時(shí)調(diào)整，其他稅種征收率及稅率按原規(guī)定執(zhí)行”，但是作何調(diào)整？個(gè)人所得稅征收將與綜合征收并行？眾多業(yè)界人士疑惑的內(nèi)容在意見稿中并沒有條款解答。

深圳（信榮）律師事務(wù)所張茂榮律師就表示，鑒于實(shí)踐過程中，租賃合同中都約定了出租方實(shí)收，個(gè)稅都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到承租方，由此導(dǎo)致租房成本增加，必然變相推高租金；租賃市場的過渡功能更加明顯，將刺激租客買房變業(yè)主，交易市場需求更加旺盛。

有業(yè)內(nèi)人士表示，意見稿最大的難度在于如何征收。眾所周知，個(gè)稅是依靠納稅人主動(dòng)申報(bào)的，房子是不是出租出去、出租了多少錢，如果房東不申報(bào)，稅務(wù)部門很難掌握。尤其是深圳存在大量城中村，房屋出租信息雜亂，租房雙方也不開票，更難據(jù)實(shí)征稅。

記者咨詢一位下沙城中村的房東如何納稅？對方就表示他只是承包了一棟樓當(dāng)二房東，產(chǎn)權(quán)并不屬于自己，也從沒有繳過稅，“好像老板（產(chǎn)權(quán)所有者）會(huì)去繳，一年幾千塊錢?！?/p>

早在1992年，深圳曾經(jīng)頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》），允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全的村集體和村民自建房租賃使用。2015年8月30日，《租賃條例》被市人大常委會(huì)正式宣布廢止。

《租賃條例》的廢止關(guān)閉了深圳大量無合法產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)入租賃市場的法律渠道，房屋租賃管理部門依據(jù)上位法只得停止執(zhí)行有關(guān)無合法產(chǎn)權(quán)房屋租賃備案制度，深圳房屋租賃市場從此進(jìn)入了“放開”與“放任”并存的狀態(tài)。

根據(jù)《南方日報(bào)》的數(shù)據(jù)，深圳全市住宅出租屋達(dá)700多萬間套，面積達(dá)2.8億平方米，登記租賃居住的外來人口約1200萬人，其中辦不了《房屋租賃憑證》的出租屋在400萬套。

不過與市場擔(dān)心征稅會(huì)增加租房成本形成反差的是，深圳自最嚴(yán)調(diào)控實(shí)施后租金持續(xù)下跌。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，11月全市租金下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)，租金水平跌至69.8元/平每月，達(dá)到今年最低，僅與去年7月的水平相似。

深圳中原預(yù)計(jì)，11月租金已經(jīng)跌至今年前11個(gè)月的最低水平，業(yè)主放租量逐次減少，租賃訪客量也有回落，預(yù)計(jì)未來租金仍會(huì)持續(xù)走低。但隨著下一個(gè)換租季的到來，租賃需求會(huì)有所增多，放租情況也會(huì)好轉(zhuǎn)，但恢復(fù)仍需時(shí)日。

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