注冊(cè)公司是創(chuàng)業(yè)者必須面對(duì)的任務(wù)之一。雖然這個(gè)過(guò)程可能會(huì)有些復(fù)雜，但是只要你按照規(guī)定進(jìn)行操作，你的企業(yè)就可以合法地運(yùn)營(yíng)。所以接下來(lái)，主頁(yè)將帶大家認(rèn)識(shí)并了解腓特烈酒館創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼深圳，希望可以跟你目前的困境指引一些方向。

我國(guó)城市發(fā)展正處于從“增量建設(shè)”向“存量更新”轉(zhuǎn)型的十字路口，面臨著從民生改善、遺產(chǎn)保護(hù)到經(jīng)濟(jì)可行性的諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。柏林夏洛滕堡118街坊項(xiàng)目（Charlottenburg，簡(jiǎn)稱“118街坊”）取得成功之前，大多數(shù)決策者和專業(yè)技術(shù)人員都認(rèn)為老舊住宅修繕、改善的成本要高于拆除重建，作為試點(diǎn)項(xiàng)目，118街坊更新的一項(xiàng)重要任務(wù)是驗(yàn)證基于建筑保留改善的“柔性城市更新”的經(jīng)濟(jì)可行性?；仡?18街坊更新，可為當(dāng)下廣州的城市更新轉(zhuǎn)型提供一些有意義的啟示。

01

項(xiàng)目概況

118街坊是柏林一處典型的以合院式住宅形式為主的租賃住房城市街區(qū)，街坊距離夏洛滕堡宮殿約400米，街坊面積約1.5公頃（120米*125米）。118街坊保護(hù)更新試點(diǎn)是歐洲城市更新轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。

118街坊在夏洛滕堡—克勞森納廣場(chǎng)街區(qū)中的位置

圖源：基于谷歌街景照片自繪

夏洛滕堡宮——柏林保存得最好、最重要的普魯士國(guó)王宮殿建筑物，是普魯士國(guó)王腓特烈一世為他的妻子建造的夏宮

圖源：參考文獻(xiàn)

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改造前，街坊內(nèi)共有415套住宅，其中約30%處于空置狀態(tài)。建筑底層多為服務(wù)本地的商鋪和其他小微企業(yè)。街坊的大部分居民為低收入租戶。經(jīng)過(guò)三年持續(xù)努力，118街坊試點(diǎn)項(xiàng)目在1980年前陸續(xù)完工。原有建筑和社區(qū)結(jié)構(gòu)得到保留，住房條件和人居環(huán)境大大改善；改造后的街坊提供了382 套住宅，約80%的居民繼續(xù)在此居??；項(xiàng)目成本僅相當(dāng)于同等規(guī)模拆除重建項(xiàng)目的64%。

該項(xiàng)目的成功證明了“柔性城市更新”有可能在避免居民置換和保證經(jīng)濟(jì)可行性的同時(shí)，同步實(shí)現(xiàn)歷史文脈保護(hù)與居住條件改善。柏林夏洛滕堡—克勞森納廣場(chǎng)街區(qū)118街坊的保護(hù)更新試點(diǎn)項(xiàng)目最終獲得了1975年歐洲建筑遺產(chǎn)年金獎(jiǎng)。

改造前的118街坊

圖源：參考文獻(xiàn)

[1]

118街坊在夏洛滕堡—克勞森納廣場(chǎng)街區(qū)中的位置

資料來(lái)源：參考文獻(xiàn)

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118街坊保護(hù)更新方案模型、總平面圖——

住房公有化基礎(chǔ)上的房屋修繕和居住環(huán)境現(xiàn)代化改造

圖源：參考文獻(xiàn)

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02

更新策略

確保更新改造的經(jīng)濟(jì)可行性

城市更新特別是居住街區(qū)更新自身帶有公益屬性，其經(jīng)濟(jì)性應(yīng)體現(xiàn)在長(zhǎng)期可持續(xù)的資金投入保障、合理的成本分擔(dān)和資金平衡機(jī)制，以及經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、文化效益的均衡考慮。

118街坊試點(diǎn)項(xiàng)目專門開發(fā)出適用于改造項(xiàng)目的創(chuàng)新性檢測(cè)、修繕、建造技術(shù)，并采用合理的安置策略和流程安排，可以有效縮短改造周期并降低房屋安置和改造費(fèi)用，從而成功控制了更新成本。同時(shí)，通過(guò)住房公有化、改造成本控制和居民參與房租議定，實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)（住房協(xié)會(huì)）、居民對(duì)更新資金投入的合理分擔(dān)，保證了城市更新的經(jīng)濟(jì)可行性和社會(huì)公平性。

住房改善的適應(yīng)性技術(shù)

118街坊試點(diǎn)項(xiàng)目在改造技術(shù)方面進(jìn)行了革命性創(chuàng)新，主要目的是盡可能地保留和利用原有的建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)件，并在建設(shè)過(guò)程中盡量減少對(duì)它們的損害。

例如：改造中借用內(nèi)窺鏡技術(shù)，在不影響房屋使用的前提下檢查建筑結(jié)構(gòu)狀況，并有針對(duì)性地對(duì)原有結(jié)構(gòu)中破損的部分進(jìn)行加固或替換，避免了對(duì)樓面結(jié)構(gòu)的大面積拆除；采用低壓電滲透防水防潮技術(shù)，在不損傷墻體的前提下解決建筑首層的墻體返潮問(wèn)題；在內(nèi)庭院一側(cè)的建筑外墻安置可折疊的消防爬梯，發(fā)生火災(zāi)時(shí)云梯消防車不必駛?cè)雰?nèi)庭院即可解決問(wèn)題，避免了因預(yù)留消防通道而過(guò)多拆除原有建筑。這些專門針對(duì)建筑改造的技術(shù)創(chuàng)新有效降低了建設(shè)和維護(hù)成本。

僅在局部打開樓板，采用內(nèi)窺鏡技術(shù)檢查建筑結(jié)構(gòu)狀況——用以減少居住干擾、降低改造成本的技術(shù)創(chuàng)新措施

圖源：參考文獻(xiàn)

[1]

逐棟改善、循環(huán)安置

考慮到改造前街坊內(nèi)已存在一定數(shù)量的空置房屋，試點(diǎn)項(xiàng)目采取了“逐棟改善、循環(huán)安置”的項(xiàng)目組織和房屋安置策略，即以樓門為單元逐一進(jìn)行改善，改造完成的樓門單元內(nèi)的空置房屋用于預(yù)先安置下一單元的居民。

每一單元的改善采用“由外及內(nèi)”的方式：首先進(jìn)行建筑的外立面修繕，居民在此過(guò)程中無(wú)需離開房屋；隨后進(jìn)行房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)和管線設(shè)施的修繕、改造，居民只需在此階段短期搬離；最后在本單元居民全部入住后完成對(duì)公共樓梯間的修繕。

改造中的118街坊——居民在實(shí)施過(guò)程中繼續(xù)生活居住

圖源：參考文獻(xiàn)

[1]

精巧的流程設(shè)計(jì)保證了房屋能夠在更新項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中繼續(xù)居住使用，一方面防止長(zhǎng)時(shí)間空置帶來(lái)的改造成本上升，減少了住房周轉(zhuǎn)費(fèi)用；另一方面有效避免了原有居民的大量外遷。同時(shí)，由于實(shí)現(xiàn)了住房公有化，居民們?cè)诎仓眠^(guò)程中可根據(jù)自身需求進(jìn)行同一街坊內(nèi)的房屋置換，例如腿腳行動(dòng)不便的老人更愿意遷入位于建筑底層的住宅，而年輕的家庭則可能選擇視野較好的頂層單元。

柏林夏洛滕堡118街坊整治后的鳥瞰圖及沿街立面

圖源：基于谷歌街景照片自繪

整治后內(nèi)部環(huán)境

圖源：參考文獻(xiàn)

[1]

03

經(jīng)驗(yàn)啟示

重視街區(qū)更新的經(jīng)濟(jì)可行性

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，簡(jiǎn)單通過(guò)“大拆大建”實(shí)現(xiàn)城市更新的資金平衡乃至盈利的“粗放型”路徑愈發(fā)難以實(shí)施。

118街坊項(xiàng)目對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性的考慮顯然具有特別的借鑒意義。借助合理的資金安排和技術(shù)手段，城市更新在經(jīng)濟(jì)角度的目標(biāo)是建立一種政府、投資者和個(gè)人之間的平衡關(guān)系，確保其經(jīng)濟(jì)可行性和可持續(xù)性。街區(qū)更新的經(jīng)濟(jì)性更需著眼于社區(qū)人口結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和居民居住條件的改善、更有利于降低城市運(yùn)行成本，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)揮住房保障與城市更新的相互支撐作用

未來(lái)應(yīng)考慮將住房保障制度的發(fā)展完善作為支撐城市更新的基礎(chǔ)條件，例如合理區(qū)分自住與非自住需求的差別化住房安置政策、重新定位城市更新中大量涉及的原有公房、結(jié)合城市更新發(fā)展公共租賃或共有產(chǎn)權(quán)住房等，從而優(yōu)先保障實(shí)際居住居民的住房權(quán)益，使城市更新回歸解決住房問(wèn)題、有效改善民生的初衷。

關(guān)注本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者在城市更新中的地位和作用

人們經(jīng)濟(jì)能力的穩(wěn)定提升和社區(qū)生活水平的不斷改善是街區(qū)持續(xù)繁榮的根本。

長(zhǎng)期根植本地的餐廳、酒館、食品店、雜貨店、理發(fā)館、洗染店、裁縫鋪、修車行等不但是社區(qū)生活圈的一部分，以相對(duì)低廉的成本滿足了居民的日常生活需求，而且提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者同樣可視為城市更新的參與主體，使之有機(jī)會(huì)參與更新進(jìn)程。在我國(guó)城市的傳統(tǒng)住宅區(qū)或老舊小區(qū)中，歷史形成的混合城市功能使得本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者大量存在。對(duì)于承載生活居住功能的街區(qū)更新而言，與其片面推動(dòng)“高端”或“創(chuàng)意”產(chǎn)業(yè)植入及其帶來(lái)的紳士化、商業(yè)化過(guò)程，不如重新審視本地小微企業(yè)在民生改善和活力再造中的作用。

注釋：

[1] 惠曉曦,廖正昕.住房保障支撐下的城市更新與歷史街區(qū)保護(hù)——柏林夏洛騰堡118街坊試點(diǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和啟示[J].國(guó)際城市規(guī)劃,2022,37(06):67-75 96.DOI:10.19830/j.upi.2020.264.

[2] https://mp.weixin.qq.com/s/nwH0bL2hVt_7wmO1OO30eA

[3] Google地球.(2022).街景地圖.檢索于[2024.6.4].

（來(lái)源：廣州市規(guī)劃院）

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